不動産査定のために揃えておきたい！必要書類と任意書類を徹底解説！

不動産査定時に必要な書類

不動産の訪問査定時に必らずいる書類は、極論を言うと『本人確認書類』のみです。

ただ、それだけではあまりにも情報が少ないため、正確な査定ができない事があります。

そこを踏まえた上で不動産査定の時に必要な基本的な書類は、ズバリ以下の書類となります。

1. 本人確認書類
2. 登記済権利証
3. 物件の間取り（平面図）
4. 購入時の契約書類

以下では、①〜④がなぜ必要なのか説明していきます。

①本人確認書類

本人確認書類は、不動産の所有者であることを証明するための身分証明書や、契約に使用する印鑑証明書、また実印も用意しておきたい書類です！

身分証明書は、運転免許証や保険証、マイナンバーカード、パスポート、年金手帳などの顔写真付きのものが望ましいです。

実印は、契約全般で使うことになりますので、可能であれば、不動産購入契約時に使った実印を用意しておくと良いです。

②登記済権利証(登記識別情報通知書)

不動産売却を進めるためには、権利証(登記識別情報通知書)が必ず必要です。

権利証(登記識別情報通知書)が必要な理由は、以下の2つです。

• 物件の所有者であることを確認するため
• 所有権移転登記を行う際に必要となるため

不動産会社は、家や土地を査定する際、売主様が本当に所有者かどうかを調べるために、権利証を確認します。

また、不動産売却の決済時に、「所有権移転登記」の申請をするために権利証を添付する必要があります。

決済当日に権利証が用意できていない場合、手続きを進めることができないため、必ず売却活動を始める前に確認をしておいて下さい！

③建築確認時もしくは建築確認後の平面図

不動産査定では、建物の概要を掴むため部屋やキッチン、トイレ、バス、階段、廊下、柱などの配置が示された平面図を確認します。

不動産情報サイトに載っているような物件の広さや間取りだけだと出入りするときの利便性や安全性までは分からないため、物件の価値を正確に知るためには、設計に関する情報が不可欠です。

また平面図がない場合、訪問査定時に現地で間取りを書かしていただきます。

④購入時の契約書類

購入時の契約書類とは、『売買契約書』、『重要事項説明書』、『購入時の領収書』の3つです！

売買契約書

不動産を購入した時に渡された売買契約書には、購入時期・売買代金・土地と建物の権利関係といった、不動産の価値を決める重要な情報が記載されています。

所有者なら書類がなくてもある程度は記憶している内容ですが、査定担当者に正確に伝わるよう用意しておいて下さい！

重要事項説明書

重要事項説明書は「不動産の買主様にとって利益・不利益に直結する大切な情報」をまとめたものです。

戸建なら私道の権利、マンションなら敷地権、共通の記載事項としてライフラインや災害指定区域などに関する内容が記載されています。

上記の情報は、買主様にとっても重要な書類であり、不動産の査定額に影響します。

そのため、売買契約書と合わせて揃えておきたいものです。

購入時の領収書

購入時の領収書は、買った金額より高く売れた場合の税金を算出するために必要。

不動産が買った時より高く売れて『ラッキー』と思っていても、購入時の領収書がなければ、購入にかかった費用が経費に計上できず、税金(譲渡所得税)が高くなり利益が減少してしまいます。そうならない為にも準備しておく事をおすすめします。

また、これら必須書類を紛失した場合の書類の取得方法は、以下の不動産査定の必要書類を紛失した場合の取得方法で記入しております！

不動産査定時にあれば好ましい任意書類

上記では、必要書類を説明致しましたが、ここからは、必ず必要というわけではないものの、あれば不動産査定の正確さや、営業マンの売却活動の質に繋がるため、用意できそうであればしてください！

あれば好ましい書類	必要な理由
登記簿謄本（登記事項証明書）	・不動産のあらゆる情報が記録されている書類 ・不動産を売却する時、抵当権の解除時に必要
固定資産税納税通知書	・固定資産税の納税額を確認するための書類 ・移転登記などに必要な登録免許税の算出にも必要
境界確認書・土地測量図(戸建てのみ)	・隣家との境界線を定めた書類 ・紛失した場合は再測量が必要
住宅性能評価書	・不動産の劣化状況や性能に関する内容が記載された書面 ・査定時の参考になり、購入の決め手となる場合もある
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	・耐震診断やアスベスト使用の結果が分かる書面 ・査定時の参考になり、購入の決め手となる場合もある
リフォームの契約書・報告書	・工事記録や変更点が分かる書面 ・査定時の参考になり、購入の決め手となる場合もある
ローン残高証明書またはローン返済予定表	・売主様がローン返済中の場合に必要。 ・残債や返済額がわかるため買主様の安心材料
銀行口座書類	・銀行通帳など。 ・売買代金から必要費等を引いた残金が振り込まれる
建築確認済証および検査済証(戸建て)	・違法建築ではない事を証明する書類
建築設計図書・工事記録(戸建て)	・どのように設計・工事がされたのか分かる書類 ・物件維持の為に有益な情報。買主様からの信頼アップ
マンション購入時のパンフレット(マンション)	・売却時に募集広告のアイテムとして使える
マンション維持費の確認書類(マンション)	・維持費等のランニングコストを知る重要書類
マンション管理規約・長期修繕契約書(マンション)	・マンションのルールを知るのに必要 ・入居後、購入者が今後負担すべき費用の確認

これ以外にも、状況によって追加資料を頼まれる事もありますので、念の為、不動産査定時に必要な書類の詳細について訪問査定の前に不動産会社へ確認しておくのもよいです！

不動産査定の必要書類を紛失した場合の取得方法

上記で説明しました不動産査定時に必要な４つの書類を紛失してしまった方向けに、以下ではその取得方法を解説していきます。

◦本人確認書類の取得方法

運転免許証や保険証、マイナンバーカード、パスポート、年金手帳などの本人確認書類がない場合は、住民票を取得しそれを本人確認書類に変えて提出して下さい。

住民票の4つの取得方法

1. コンビニ交付
2. インターネット交付
3. 郵送による請求
4. 窓口交付

①.②.③.は、そもそもマイナンバーカードが必要なため説明は省きます。

④.窓口交付

本人確認書類がないときに住民票の発行をするときは、写真付きの書類1点の提示が必要です。

もし、身分証明書がない方が住民票を発行する場合は、2点以上必要な書類を用意する必要があります！

◻︎の書類2点以上または、◻︎と△から1点ずつが対象

【◻︎の書類】

• 写真の貼付のない住民基本台帳カード
• 被保険者証（国民健康保険・健康保険）
• 共済組合印証
• 国民年金手帳
• 後期高齢者医療省　など

【△の書類】

• 学生証
• 法人が発行した身分証明書（国や地方公共団体の機関が発行したもの以外）
• 上記以外の国や地方公共団体の機関が発行した資格証明書で本人の写真を貼付したものまたは口調がこれらに準ずるものとして適当と認める書類

当然、上記の書類もない人もいると思いますが、その場合も役所へ相談してください！役所の担当者と話す中で、住民票発行時に使える書類が見つかるかもしれません。

また自治体のホームページに載っていない書類でも、特例で認められるケースもあるため諦めないで相談してみてください！

◦権利証（登記識別情報通知書）

権利証(登記識別情報通知書)を紛失した場合は、再発行はしてくれません。ですので代わりになる以下のいずれかの方法で取得してください。

権利証を取得する方法

権利証(登記識別情報通知書）を紛失した場合には、主に次の３つの対応策があります。

1. 司法書士が「本人確認情報」を作成する
2. 事前通知制度を利用する
3. 公証人による本人確認

①.司法書士が「本人確認情報」を作成する

司法書士に依頼する事により、権利証の代わりとなる書類（本人確認情報）を作成してくれます！

この本人確認情報を作成する場合、作成費として司法書士報酬が約１０万円程度かかる場合が多いです。

もし、信頼できる司法書士がいない場合は、当社に司法書士を紹介して欲しい旨を遠慮なくお申し付けください！勿論、紹介料などの一切の費用は頂きませんのでご安心下さい。


②.事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、法務局で指定された手続きを行うことで、権利証がなくても物件の所有者であることを証明できる制度です。

登記申請を行ってから数日後、法務局の登記官が申請人を不動産の所有者本人であることを確認するため、本人宛に「事前通知書」を封書で発送します。

事前通知書が発送されてから2週間以内に法務局に提出することで、登記申請が承認されます。

【事前通知制度の簡単な流れ】

１、 権利証や登記識別情報がない状態で登記申請
↓
２、 法務局から本人に対し登記申請が真意であるかどうかの確認通知を送付。
↓
３、本人は当該通知に実印を押印して法務局に返送
↓
４、法務局で登記手続きを進める。

事前通知制度を利用するメリットは、費用がかからない点です。反対にデメリットは、2週間以内に提出しなければ申請が却下されてしまう点です。


③.公証人による本人確認

権利証をなくしてしまったら、公証人による本人確認制度もあります。必要書類を用意し、公証人に認証してもらいましょう。

公証役場へ持参する書類や持ち物は以下の通りです。

• 実印
• 印鑑証明書
• 写真付きの身分証明書

公証人によって認証された書類は、権利証の代わりとなります。最寄りの公証役場は、日本公証人連合会のサイトで調べることができます。また、公証人による書類作成には、手数料3,500円がかかります。

◦建築確認時もしくは建築確認後の平面図

平面図の再取得は、建築した工務店などに聞いて再取得する方法もありますが、無かったとしても不動産屋が訪問査定時に間取りをひかせていただきますので大丈夫です。

※ただし少し時間を要しますので、訪問査定時には時間に余裕を持ってお願いするようにしましょう！

◦購入時の契約書類

不動産売買契約書や重要事項説明書は、再発行できない場合があります。しかし、紛失した場合は、次のような方法で対応できます。

売買契約書・重要事項説明書を紛失した場合の2つ対処方法

Ⅰ.売買契約書を紛失した場合は、売主様や仲介業者に署名と捺印をもらい、再発行してもらう方法があります。販売会社から購入した場合は、販売会社に依頼すると再発行の手続きを行ってくれます。

Ⅱ.それでも、再発行が難しい場合は、売主様や仲介業者からコピーをもらうという方法もあります。売主様や買主様、仲介業者がそれぞれ保管している書類のため、他の方が保管していればコピーをもらうことで対応できます。ちなみに、コピーは原本と同じ効力を発揮します。

購入時の領収書を紛失した場合の対処方法

購入時の領収書は、売買契約書があれば、税理士さんに聞けばある程度の金額は分かるため、確認しておきましょう！

・不動産査定で必要書類を提出する際の注意

必要書類が揃ったら、よりよい売却のために、不動産査定で書類を提出する際の注意点を2つ解説していきます。

①査定は書類が揃っていなくても依頼できる事が多い

冒頭にも申し上げた通り、不動産査定で必ずいる書類は、極論を言うと『本人確認書類』のみです。

本人確認書類だけあれば、とりあえず不動産査定を行う事は可能です！

理由としては、登記簿謄本や測量図、建物図面などは売主様以外も取得でき、自身で提出する必要がないからです。

しかし、住宅性能評価書や耐震診断報告書、リフォームの契約書などが手元にあり、すぐに不動産会社と共有できれば、不動産の状況をより正確に把握できるため、査定時の精度は上がります。

特に、リフォームの契約書は紛失していても問題なく査定できますが、査定価格が上がる可能性があるため、あると売主に有利な場合が多いです。

本人確認書類もない方は、上記記述の必要書類を紛失した時の取得方法を見て、取得して下さい。


②複数社に査定依頼する際は同じ書類を用意する

複数社に査定依頼する際は、どの不動産会社に対しても同じ条件で査定してもらうために、同じ書類を用意して下さい。

不動産会社によっては、査定方法や得意な不動産種別が異なる場合があります。査定結果や担当者の良し悪しを比較検討するためにも同じ書類を提出する様にして下さいね！

まとめ

最後まで読んで頂きありがとうございます！

この記事では、不動産売却査定時に必要な書類について解説していきました。

不動産売却査定時に必要な書類をまとめると

・不動産査定に必要な書類は、『本人確認書類』、『登記済権利証』、『物件の間取り図』、『購入時の契約書類』の４つ！

・マンションと戸建てでは、少し必要書類が異なる！

・必要書類を紛失しても、色んな方法で取得できる！

・事前準備をしっかりしておくと、時間の無駄なく計画的に売却活動ができる！

以上です！

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