不動産査定のプロが教える査定チェックポイント5選!

不動産売却査定で見られるポイントはこれ!

不動産査定で見られる大きなポイントは、ズバリ以下の項目です。

1. 建物
2. 周辺環境
3. 生活環境
4. 土地
5. その他

さらに、この5つのポイントの詳しい内容を分かりやすく以下で説明していきます！

建物

建物の査定項目は、『築年』、『外装』、『内装』です。
ここではまず、物件そのものに関する項目について紹介していきます！

【築年数】

築年数は、建物の健康状態と資産価値を見るのに1番分かりやすい指標となります。

築年数が経過すればするほど、耐震性の問題や設備の問題、防音・断熱性の問題などの様々なデメリットがでてくる為、建物の健康状態・資産価値が低下していきます。

その為、築年数は査定額にすごく影響する一つとなります。

上図の国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、

木造戸建て住宅の資産価値は、築15年ほどまでは下落率が比較的大きく、築10年で半分ほどに下がってしまいます。築15年を過ぎた後は徐々にゆるやかになり、築20年以降はほぼ横ばいとなります。

マンションの資産価値は、購入後1年で価値が急落するものの、資産価値が減少するペースは木造戸建て住宅に比べればゆるやかで、築10年で70～80%程度の価値を維持しています。しかし、築25年が経過する頃には、価値はおよそ半分になる傾向にあります。

→【築年数別】家の売却相場と築年数の関係！

【家の外装】

維持管理の状態

維持管理の状態も確認いたします。戸建ての場合、「シロアリの防除」や「外壁塗装」等のメンテナンスを定期的に実施していることも重要なアピールポイントです。

例えば、シロアリ防除なら5年に1度、外壁塗装なら10～15年に1度程度のペースで行っていることが望ましいです。

過去にメンテナンスを行っていれば、しっかりとアピールするようにしてください！


雨漏りや床の傾き

雨漏りや床の傾きがある場合は、木が腐ったり、地盤が緩んでいる可能性があり構造上弱くなっている可能性が高いため、大きな減額要素となります。

また、雨漏りや床の傾きといった重大な欠陥は、買主様に隠したまま売ることはできません。

売主様には契約不適合責任という売主責任があり、契約内容と異なるものを売ると、売主様は売却後に買主様から追完請求(修補請求)や契約解除、損害賠償といった責任を追及される可能性があります。

逆に、先に買主様にお伝えして契約書に記載さえすれば問われない責任となります。

当事者同士が面倒なトラブルを起こさない為にも、重大な欠陥がある場合には、正直に不動産会社に伝えるようにしてください！


耐震性

耐震性は、上記の築年数とも関係していますが、基本的に建物が「新耐震基準」であるか？が問題になります。

現在、不動産の耐震基準には以下の3種類があります。

耐震基準	建築年	対応できる地震の強さ
旧旧耐震基準	1971（昭和46）年より前の物件	震度5では倒壊しない
旧耐震基準	1981（昭和56）年より前の物件	震度5では倒壊しない
新耐震基準	1981（昭和56）年以降の物件	震度6強～7に達する地震でも倒壊しない

参照:国土交通省:"住宅・建築物の耐震化について"．

新耐震基準をクリアしている物件の方が、査定額も高く、売れやすくなる傾向にあります。

売却予定の不動産の耐震基準を知りたい場合は、不動産を購入したときに手渡された資料の中にある、「建築確認済証」の交付日で判断して下さい！

もし、建築確認証がお手元にない場合は、以下を参照に取得してください！

→建築確認済証

【内装】

リフォームの履歴

リフォームは、直近5年以内に実施したものなら価値があり、特に水回りの交換については評価が高いです。

理由としては、中古物件を購入後、水回りを交換される買主様が多いからです！

水回りの交換は100～300万円程度かかることから、あらかじめ水回りが交換された物件はすぐに売れる傾向があります。

周辺環境

物件の周辺環境も査定する際の重要なポイントです。周辺に何があるのか、物件にどのような影響を及ぼすのか？などをチェックします。

駅までの距離

基本的に、駅に近いほど土地の価値は高まります。

通勤や通学、遊びなどで出かける時に近い方が便利だからです！

以下の基準値を下回るか上回るかで評価の大小を決定しています。

• 徒歩：駅まで10分
• バス：最寄りのバス停から運行時間で15分
• バス（運行頻度）：6便～12便（朝夕のラッシュ時）

評価が高くつけば、その分査定額も高まります！

便利な施設までの距離

一般的に、駅との徒歩距離を評価した時と同様に、便利な施設から徒歩10分を基準で評価を付けます。

• 便利な施設とは？
  
  買い物関連：スーパー、コンビニ、商店街など
  
  サービス関連：飲食店、ペットショップ、クリーニング店など
  
  公共施設：郵便局、警察署、図書館、役所など
  
  医療・福祉施設：病院、診療所、保育所など

敷地との高低差・道・周辺の嫌悪施設の有無

住宅の場合、敷地との高低差は50cm～1m程度高い土地が建物からの排水がしやすくなるため理想的です。

ただし、道路から2m以上も高いような土地は階段が必要となるため、逆に減額され、道路から低い土地は排水がしにくくなるため、やはり減価要因です。

また、細くて迷路のような道を通らなければたどり着けないような土地は、減額されます。

周辺の嫌悪施設とは、例えば墓地や高圧線の鉄塔、汚水処理場、線路敷き等が該当します。

建物からの景観を悪化させるものや、強力な電磁波、臭気、振動等を与える要因が近くにあれば減価されます。

生活環境

生活環境は、住宅地として適正度が評価されます。閑静な住宅が並んでいる地域は優良住宅としてポイントが高いです。逆に、周辺地域に工場や老朽化した建物、その他一般的に嫌悪される場所がある場合などはマイナスポイントになります。

日照・眺望・通風

快適な生活空間を決める要素として日照や通風、眺望も査定ポイントとして見られます。

これらは、道路に接面している方角を基準に評価され、南向きが評価が高く、次いで東、西、北という順で評価が変わります。

角地で南東向きの土地が最も評価が高くなります。

騒音・振動・臭気等の住環境

騒音や振動、臭気は家の査定額を下げるポイントです。

近くに線路や大きめの道路、臭いを発する施設などがあると、どうしても影響が出てしまいます。

窓のサッシを工夫するなどして防音性・遮音性を高めていると、査定額の減額をいくらか防ぐことができます。

土地

境界の確定状況および越境の状態

不動産を売却する際、売主様に課せられるのが境界の明示義務です。

自分の不動産の土地がどこまでなのかを明確にしている「確定測量図」があれば、査定のポイントも高くなるでしょう。

また、境界同様、越境についてもはっきりさせておくのが大切です。

事前に隣地所有者との間で「越境の覚書」をしっかり交わしていると、査定でプラスに働きます。

土地の過去の使用履歴

訪問査定では、土地の過去の使用履歴を確認します。

不動産会社が過去の使用履歴を確認する理由は、「土壌汚染」や「地中障害物」の可能性を確認したいためです。

例えば、売却する不動産が建つ前は、化学薬品を使用する工場が建っていた場合、土壌汚染の端緒があると判断されます。

また、「以前の建物に地下室があった」、「公共下水が通る前は浄化槽があった」等の場合は、地中にコンクリートの塊が残っている可能性があり地中障害物があると撤去費用なども考慮し、査定額が低くなります。

親や前所有者からコンクリートの塊が地中に残ったままという話を聞いている場合には、不動産会社に必ず伝えるようにしてください。

土地の面積と形状

土地の査定額は面積や形状によって変化します。

広くて使いやすい形をしている土地は高額査定を得られますが、反対に狭い土地だと、建築基準法の関係で再建築する際に建てられる家に制限が出るので査定額が下がります。

接面道路

建築基準法によって、建物を建てられる土地の条件として「建築基準法で定められた道路（幅4ｍ以上）に敷地の接点が2ｍ以上なければならない」と定められています。

4ｍ未満の道路でも例外的に建物を建てられる土地もありますが、土地の使い方に制約があります。

よって、道路に面している間口が車が十分に入れる程の幅（４m）がない土地は高額査定を望めません。

また、接面道路との高低差が生活の利便性に影響する程ないかなど隣接している道路と土地の関係も査定で見られます。

その他

登記簿上の所有者の確認

訪問査定では、この人がこの不動産の本当の所有者なのか？を確認するため不動産会社から権利証(登記済証)または登記識別情報通知書の提示が求められます。

権利証または登記識別情報通知書は、所有者が登記権利者として権利を取得したときに法務局から渡されている書類であり、所有者本人しか持っていない書類です。

権利証は平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことで登記識別情報通知書に切り替わっていますので、2005年以降に購入した不動産は登記識別情報通知書を見せていただいております。

また、権利証または登記識別情報通知書を紛失した場合は、以下の記事で取得方法をご確認ください！

→登記識別情報通知書

建物に関する書類の保存状況

建物に関する書類の保存状況の確認も行います。

書類の有無は、不動産会社が買主様に対して交付する重要事項説明書の記載事項であるため、査定時に確認致します。

保存状況を確認される主な書類は、建物の「確認済証」、「検査済証」の2つです。

「確認申請」とは、工事着手前に適合性のチェックを行い違反建築物の出現を未然に防止するための手続きを指します。

申請の際に出す書類が「確認申請書」、申請が通ったときに受領する書類が「確認済証」です。

また「検査済証」とは、竣工時に確認申請通りに建物が建ったかどうかのチェックを受け、問題がなければ発行される書類です。

検査済証があれば合法的に建てられた建物であることが証明できるため、検査済証が最も重要な書類となります。

『確認済証』と『検査済証』は、無くても大丈夫ですが無いと売却しづらくなるので、できる限り準備しておきましょう！

まとめ

最後まで読んで頂きありがとうございます！
この記事では、不動産売却査定の査定チェックポイントについて解説していきました。

不動産売却査定の査定チェックポイントをまとめると、

・不動産査定で見られるポイントは、大きく5つ！
『建物』『生活環境』『周辺環境』『土地』『その他』。

・各項目のポイントは、しっかり押さえて必要な物があれば事前に準備しておきましょう！

・不動産会社選びは、査定額だけでなく不動産会社の信頼性やサービス内容なども考慮して、売却のパートナーを選ぶことが重要。

以上です！

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